城市“空中价值”新维度：低空经济对城市商业地产与区域经济格局的重塑

【摘要】低空经济正通过重构城市三维空间，驱动商业地产价值体系与区域经济格局发生深刻变革。垂直起降场成为新的价值锚点，城市空间形态随之演进。

引言

城市发展的历史，本质上是一部空间拓展与效率提升的交织史。从马车到汽车，再到地铁，每一次交通工具的革命都深刻定义了城市的边界与形态。今天，我们正站在另一场空间革命的起点。这场革命的主角，是低空经济。

其核心驱动力来自**电动垂直起降飞行器（eVTOL）与城市空中交通（UAM）**等一系列技术的成熟。这并非简单地为城市增加一种交通选项，而是从根本上开启了长期被忽略的城市“第三维度”——距地面3000米以下的低空空域。将城市交通从二维平面延展至三维立体空间，其影响是系统性、颠覆性的。

数据显示，2023年中国低空经济规模已超过5000亿元，业界普遍预测到2030年，这一数字将触及2万亿甚至更高的量级。这背后不仅是万亿级的产业蓝海，更是一套重塑城市价值逻辑的全新体系。本文将从技术架构师的视角，深入剖析低空经济如何通过地产价值、空间格局、产业拉动三个层面，对城市商业地产与区域经济进行系统性重塑，并探讨城市规划者应如何进行前瞻性布局。

一、🚁 地产价值重估：垂直起降场驱动的“空中溢价”

商业地产的价值核心在于其区位与可达性。低空经济通过引入新的交通节点——垂直起降场（Vertiport），正在创造一个全新的价值锚点，其影响力堪比当年的“地铁站效应”。

1.1 垂直起降场（Vertiport）的价值锚点效应

垂直起降场是eVTOL等低空飞行器的地面基础设施，承担着起降、停放、充电、维保及乘客服务等功能。它不仅是一个交通节点，更是一个高能级的资源汇聚平台。

1.1.1 “地铁站效应”的复现与演进

地铁站通过汇聚人流，带动周边商业繁荣，形成了“地铁上盖”物业的价值高地。垂直起降场正在复现这一逻辑，但其内涵更为丰富。

• 高时效性：地铁解决的是城市内部中长距离的通勤，而垂直起降场解决的是城市内部关键节点间、乃至城市群跨城际的**“点对点”极速通勤**。其服务的人群更偏向于对时间效率要求极高的商务人士、高端消费者。

• 高价值密度：与地铁站服务普罗大众不同，垂直起降场初期将主要服务于高端商务、紧急医疗、跨境运输等高附加值场景。这意味着其周边业态需要匹配更高的消费能级，从而直接拉升物业的商业价值。

• 网络化效应：单个地铁站的价值有限，但当地铁织线成网后，网络效应会指数级放大。同样，当垂直起降场形成网络，其连接的就不仅是城市内的点，而是整个城市群的高价值节点网络，其地产溢价的想象空间远超单一交通枢纽。

1.1.2 选址策略与多维融合

垂直起降场的布局并非凭空而来，而是需要与现有城市功能进行深度耦合。其选址策略直接决定了其价值释放的程度。

• 核心节点优先：初期布局将集中在商业中心（CBD）、交通枢纽（机场、高铁站）、大型居住区、会展中心及三甲医院等关键节点。这些区域本身就具备人流、信息流和资金流的高度聚集。

• 空地一体化衔接：成功的垂直起降场必须实现与地面交通的无缝衔接。规划设计需要充分考虑与地铁、公交、铁路等交通方式的换乘效率，形成“空中快线+地面分发”的立体化交通闭环。

• 功能复合化：未来的垂直起降场将不再是单一的交通设施，而是集交通、商业、办公、休闲于一体的微型城市综合体。

为了更清晰地展示其开发模式的演进，我们可以将其与传统的**TOD（Transit-Oriented Development，公共交通导向型开发）**模式进行对比，提出一种新的开发思路——VOD（Vertiport-Oriented Development，垂直起降场导向型开发）。

1.1.3 建筑形态的适应性改造

VOD模式的落地，要求建筑设计与城市规划做出适应性调整。建筑的屋顶、裙楼等高层空间，正从过去的闲置资产转变为可运营的“空中资产”。

• 存量建筑改造：对于现有商业综合体、写字楼，可通过结构加固、功能区划分，将其屋顶改造为中小型起降场。这需要解决荷载、消防、航路避障、噪音控制等一系列技术问题。

• 新建建筑预留：未来的地标性建筑在规划设计阶段，就应系统性预留起降、充电、安检和候机空间。这不仅是功能需求，更将成为高端物业的核心竞争力之一。

• 模块化与标准化：为了快速、低成本地推广，模块化、标准化的起降场设计将成为主流。例如，可快速部署的停机坪模块、自动充电模块、小型安检模块等。

1.2 “空中溢价”的量化分析与驱动因素

垂直起降场带来的价值提升，即“空中溢价”，并非空谈。根据行业模型测算，在深圳、上海等试点城市，邻近或自带起降设施的商业物业，其价值升值预期可达20%-30%。

1.2.1 价值提升的驱动因素

这种溢价主要由以下几个核心因素驱动：

1. 极致的商务效率：对于金融、科技等行业的企业总部而言，能够让高管和核心客户在几十分钟内完成跨城通勤，这种时间价值可以直接转化为商业机会，从而提升写字楼的租金和售价。

2. 高端消费场景的引流：高端购物中心、五星级酒店若能提供eVTOL接驳服务，将直接吸引高净值人群，提升客单价和品牌形象。

3. 新兴业态的催生：围绕起降场，会衍生出低空观光、空中婚礼、高端定制物流等新消费业态，这些业态本身就能为物业带来持续的现金流。

4. 城市地标效应：拥有先进的垂直起降场，本身就是城市现代化和科技实力的象征，能够提升物业乃至整个区域的品牌形象和吸引力。

1.2.2 VOD模式下的商业闭环

在VOD模式下，地产开发商、eVTOL运营商和商业租户可以形成一个紧密的商业闭环。

这个闭环的核心在于，空中交通的便利性直接转化为商业价值，而商业价值的提升又为基础设施的投资提供了回报，形成了一个正向循环。开发商的角色也从传统的“收租者”转变为“价值共创者”和“流量入口的提供者”。

二、🏙️ 空间格局重塑：UAM网络与城市形态的立体化演进

如果说垂直起降场是“点”上的变革，那么由无数个起降场和空中航线构成的UAM网络，带来的则是“面”上的颠覆。它正在从根本上改写“通勤半径”的定义，进而重塑整个城市的空间扩展模式。

2.1 “通勤半径”的颠覆性再定义

传统的城市规划理论中，“通勤半径”是一个核心概念，通常指代在可接受的时间内（如1小时）能够到达的范围。这个半径决定了城市的物理边界和功能分区。

2.1.1 时空压缩的技术实现

UAM网络通过eVTOL等工具，实现了惊人的时空压缩。以深圳东部通航的一条eVTOL航线为例，从深圳到珠海的地面通勤时间约2-3小时，而通过eVTOL仅需20分钟。这种效率的提升源于：

• 高速度：eVTOL的巡航速度通常在200-300公里/小时。

• 直线飞行：空中航线可以取直线，不受地面道路网络和拥堵的限制。

• 垂直起降：无需长距离跑道，可以在城市中心区域灵活起降。

这种技术特性，使得传统的“1小时通勤圈”在物理距离上被极大地扩展。过去60公里可能是极限，未来150公里甚至200公里都可能被纳入半小时通勤范围。

2.1.2 从“15分钟生活圈”到“15分钟空中圈”

近年来，各地推行的“15分钟生活圈”概念，指的是在15分钟步行范围内，满足居民的基本生活需求。UAM的出现，则有望将这一概念升级为**“15分钟空中圈”**。

在这个新的圈层里，15分钟内可以实现的不再是买菜、逛公园，而是跨区参加商务会议、到邻市的奥特莱斯购物、或者去另一个城市看一场演出。这将极大地丰富市民的生活和工作选择，打破行政区划带来的物理隔阂。

2.2 城市扩展模式的范式转移

通勤半径的巨变，必然导致城市空间扩展模式的范式转移。

2.2.1 单核摊大饼模式的终结

过去，大城市的发展往往是单中心、摊大饼式的向外蔓延。这导致了中心城区过度拥挤、房价高企，而远郊区域则发展不足、职住分离严重。UAM网络的出现，为破解这一难题提供了可能。

由于通勤时间不再是主要制约因素，企业和人才可以更自由地选择区位。城市的扩展将从二维的“摊大饼”，转向三维的、多中心的“葡萄串”模式。

2.2.2 多中心、网络化城市群的崛起

在新的模式下，城市将演化为由多个功能相对完善、通过UAM网络高效连接的**“城市组团”**构成。每个组团都可能有自己的产业中心、商业中心和居住中心。

这种模式在城市群层面表现得更为明显。粤港澳大湾区、长三角、成渝等城市群，内部城市间的联系将空前紧密。UAM网络将成为继高铁、高速公路之后的又一张高维连接网络，促进城市群内部的资源流动和功能协同，真正实现一体化发展。

2.3 土地价值的重估与均衡发展

城市空间格局的演变，直接反映在土地价值的重新分布上。

2.3.1 远郊与卫星城的价值激活

过去因交通不便而价值被低估的远郊区和卫星城，将迎来历史性的发展机遇。随着UAM网络的接入，这些区域的可达性将发生质的飞跃。

• 居住价值提升：人们可以在远郊享受更优质的自然环境和更低的居住成本，同时又能在半小时内到达市中心的核心岗位工作。

• 产业落地吸引力增强：对于占地面积大、对环境有一定要求的研发中心、高端制造业，远郊区域将成为理想的选址。UAM网络解决了其与总部、供应链核心节点之间的快速连接问题。

2.3.2 城乡一体化的新路径

UAM网络甚至能将连接的触角延伸到更广阔的乡村地区。这为实现城乡一体化和区域均衡发展提供了新的技术路径。例如，通过低空物流网络，可以将偏远地区的特色农产品在几小时内送达中心城市的餐桌；通过低空旅游航线，可以激活乡村的文旅资源。

这种由技术驱动的空间价值重构，要求城市规划者必须具备立体化、网络化的思维，将低空资源与地面土地资源进行一体化规划，从而实现城市整体空间资源的最优配置。

三、🏭 经济引擎再造：低空产业集群的区域拉动效应

低空经济不仅重塑物理空间，其本身作为一个庞大的产业集群，更是推动区域经济转型升级的强大引擎。它被广泛视为新质生产力的重要载体，对经济结构、就业和税收具有显著的拉动效应。

3.1 全产业链的构建与集聚

低空经济产业链条长、覆盖面广，具备典型的高技术、高附加值特征。一个成熟的产业集群，通常涵盖上、中、下游的完整生态。

3.1.1 产业链上中下游解析

我们可以通过一个表格来清晰地解构其产业链构成：

一个地区如果能构建起完整的产业链，就能形成强大的产业内循环和协同效应，降低成本、提升效率，并构筑起坚实的竞争壁垒。

3.1.2 典型产业集群案例分析

• 深圳：作为全球无人机之都，深圳在低空经济领域具备先发优势。目前已形成从研发、制造到场景应用的全球领先产业闭环。政府出台了极具前瞻性的产业促进条例，规划了密集的起降点网络，并开通了多条商业化运营航线。

• 四川：依托其航空工业基础和空域资源优势，四川在无人机研发、测试和应用方面走在前列。自贡等地已成为全国知名的无人机产业基地，并在应急救援、物流运输等领域实现了规模化应用，带动了传统产业的升级。

• 合肥：作为新兴的“科创之都”，合肥将低空经济作为未来产业的重点方向，通过“基金+基地”的模式，吸引了包括亿航智能在内的一批头部企业落地，快速形成了产业集聚。

3.2 对区域经济的核心贡献

低空产业集群的落地，对区域经济的贡献是全方位的。

3.2.1 就业带动效应分析

低空经济是典型的技术密集型产业，创造的就业岗位质量高、薪酬水平优。根据行业测算，低空经济的就业带动比可达1:12，即产业核心环节每增加1个就业岗位，就能带动相关及配套产业增加12个就业岗位。

这些岗位覆盖了从空气动力学工程师、软件算法工程师、飞控设计师，到飞行员、机务维修师、航线规划师、数据分析师等多个领域，能够有效吸纳高层次人才，优化区域的人才结构。

3.2.2 税收与产值增长模型

一个成熟的低空经济产业园区，其产值贡献是巨大的。头部企业的落地，不仅直接贡献高额的企业所得税和增值税，还能通过供应链采购，带动上下游数百家中小企业的发展，形成一个庞大的税收贡献集群。

各地政府也积极通过税收优惠、财政补贴、产业基金等政策工具，引导产业集聚。税务部门通过精准落实相关税费优惠政策，为企业研发创新、扩大再生产提供“真金白银”的支持，进一步放大了产业的集聚效应。

3.3 新质生产力的关键载体

低空经济之所以被视为新质生产力的代表，在于其深刻体现了技术革命性突破、生产要素创新性配置、产业深度转型升级的内涵。

3.3.1 技术密集与知识外溢

低空经济是航空、材料、信息、人工智能等多个前沿技术的集大成者。其发展能够带动相关基础学科和应用技术的进步，形成强大的知识外溢效应。例如，为eVTOL开发的高能量密度电池技术，同样可以应用于新能源汽车和储能领域。

3.3.2 传统产业的赋能升级

低空经济的应用场景能够为众多传统产业赋能。

• 物流业：无人机物流解决了“最后一公里”和偏远地区的配送难题，大幅提升了物流效率。

• 农业：植保无人机实现了精准、高效的农药喷洒和作物监测，推动了智慧农业的发展。

• 应急救援：在火灾、地震等灾害中，无人机能够快速勘察灾情、投送物资，为生命救援争取宝贵时间。

通过与传统产业的深度融合，低空经济正在成为推动区域经济结构优化和发展方式转变的新质生产力引擎。

四、🔭 前瞻规划：将“空中价值”纳入城市治理体系

低空经济的巨大潜力不会自动兑现。它需要城市管理者从被动适应转向主动规划，将“空中价值”系统性地纳入城市发展的顶层设计。这不仅是产业扶持，更是一场深刻的城市治理变革。

4.1 基础设施与空间统筹

物理基础设施是低空经济运行的骨架。其规划必须具备前瞻性和系统性。

4.1.1 构建分级垂直起降场网络

单一的起降场无法支撑起高效的UAM网络。城市需要构建一个多层次、功能互补的起降场体系。

• 枢纽型起降场：选址于大型机场、高铁站、港口等对外交通枢纽。这类起降场规模大、设施完备，承担跨城、国际航线的主要客流与货流中转功能，是城市群空中交通网络的一级节点。

• 社区型起降场：布局在核心商务区、大型购物中心、高密度居住区、产业园区。其规模相对较小，功能聚焦于满足日常通勤、商务出行、即时物流等高频次、短距离的空中交通需求，是网络的二级节点。

• 应急型起降点：设置在医院、消防站、电网枢纽、水源地等关键公共设施。这类起降点平时可能备而不用，但在紧急情况下，能够保障医疗救援、应急抢险、物资投送等生命线航线的畅通。

这种分级网络的设计，能够实现资源的最优配置，既满足了大规模运输的需求，又兼顾了日常应用的便捷性和应急响应的及时性。

4.1.2 打造空地一体化交通体系

低空交通的效率优势，最终需要通过与地面交通的无缝衔接才能完全释放。规划的核心目标是实现“空中快线+地面分发”的闭环。

这意味着在规划枢纽型和社区型起降场时，必须同步考虑其与地铁、公交、出租车、共享单车等地面交通工具的换乘便利性。未来的交通枢纽将是一个立体化的综合体，乘客可以在几分钟内完成从eVTOL到地铁的换乘，实现全程高效出行。这需要交通信息系统层面的深度整合，包括一体化票务、动态时刻表对接、最优路径规划等。

4.2 空域管理与数字底座

如果说基础设施是骨架，那么空域管理和数字底座就是低空经济运行的**“大脑”和“神经网络”**。安全、高效是其核心诉求。

4.2.1 建设数字化空域管理系统

随着低空飞行器数量的指数级增长，传统的空域管理模式已无法满足需求。必须建立一套类似地面智能交通系统的数字化、自动化的低空交通管理系统（U-Space/UTM）。

该系统的核心功能模块包括：

1. 飞行器注册与身份识别：为每一架飞行器分配唯一的数字身份，实现全程可追溯。

2. 航线规划与动态审批：运营商在线提交飞行计划，系统基于空域状况、气象信息、临时限制等因素，进行自动化审批或人工辅助审批。

3. 地理围栏与禁飞区管理：通过技术手段设定虚拟的地理边界，防止飞行器误入敏感或危险区域。

4. 实时监控与轨迹跟踪：对空域内所有飞行器的位置、速度、高度等信息进行实时监控。

5. 冲突探测与自主避障：系统能够自动预警潜在的碰撞风险，并向飞行器下达规避指令，或由飞行器自身的感知系统自主避障。

下面是U-Space/UTM系统的一个简化工作流程示意图。

4.2.2 制定规则与标准体系

没有规矩，不成方圆。一个健康发展的低空经济，离不开一套清晰、完备、与国际接轨的法规与标准体系。

• 空域划设标准：明确不同高度层、不同区域的空域功能界定，例如哪些是高密度运行区，哪些是管制飞行区。

• 起降场建设标准：统一规定起降场的物理尺寸、荷载能力、消防安全、充电接口、导航信标等技术要求。

• 飞行器适航标准：制定严格的eVTOL等飞行器的设计、制造、测试和维护标准，确保其安全性。

• 运营准入标准：对运营商的资质、飞行员的培训与考核、安全管理体系等提出明确要求。

• 环境标准：设定飞行器在不同区域运行的噪声、视觉影响等环保标准，以降低对居民生活的影响。

4.3 产业生态与场景应用

顶层规划的最终目的是服务于产业发展和场景落地。

4.3.1 探索“园区+走廊+节点”协同模式

这是一种将产业集聚、技术验证和商业应用有机结合的发展模式。

• 产业园区（Park）：集中布局研发中心、制造工厂、供应链企业，形成产业集聚效应，降低创新和制造成本。

• 空中走廊（Corridor）：在园区与特定应用场景之间，或在两个关键节点之间，划定专用的测试与运营航线。企业可以在这些“走廊”中进行新技术的验证和商业模式的探索。

• 应用节点（Node）：即前述的垂直起降场。在这些节点上，聚焦落地高价值的商业应用，如商务出行、空中游览、紧急医疗等，形成示范效应和盈利闭环。

4.3.2 场景驱动的应用孵化

政府应扮演“超级用户”和“场景提供方”的角色，通过开放公共服务领域的应用场景，为低空经济的初期发展提供市场牵引。

• 公共安全：警务巡逻、交通疏导、大型活动安保。

• 城市管理：基础设施巡检（桥梁、电网）、环境监测、违章建筑勘察。

• 应急救援：消防灭火、医疗急救、灾害勘察与物资投送。

通过在这些领域率先实现规模化应用，不仅能提升城市治理效率，也能帮助企业积累运营数据和经验，为后续向更广泛的商业市场拓展奠定基础。

4.4 治理创新与社会协同

低空经济的治理是一个复杂的系统工程，涉及技术、法律、社会等多个层面。

4.4.1 建立跨部门协同审批机制

低空经济的监管涉及民航、空管、工信、交通、公安、规划等多个部门。传统的“九龙治水”模式效率低下，会严重阻碍产业发展。城市需要建立一个常态化的跨部门协同工作机制，甚至设立专门的低空经济发展局，推行“一窗受理、并联审批”，为企业提供高效、透明的政府服务。

4.4.2 应对数据安全与隐私保护挑战

遍布城市的飞行器将成为移动的“数据采集终端”，其搭载的高清摄像头、激光雷达等传感器会采集海量的城市空间数据。这带来了严峻的数据安全和个人隐私保护挑战。

必须从技术和法律两个层面建立起完善的治理体系。技术上，采用数据加密、匿名化处理、访问权限控制等手段。法律上，明确数据的所有权、使用权和监管责任，划定数据采集和使用的红线。

4.4.3 加强公众沟通与社会接受度

任何一项颠覆性技术的大规模应用，都离不开公众的理解和接受。对于低空飞行，公众最关心的莫过于安全、噪音和隐私。

城市管理者和企业必须主动、透明地与公众沟通。

• 安全：通过权威的适航认证、严格的运营监管、公开的安全数据，建立公众对技术的信任。

• 噪音：在航线规划时，尽量避开居民区、学校等噪声敏感区域。同时，通过技术进步，不断降低飞行器的噪声水平。

• 科普教育：通过开放日、体验活动、媒体宣传等方式，向公众普及低空经济的价值和安全保障措施，消除误解和疑虑。

分阶段、分区域地稳妥推进，先从对公众影响较小的物流、巡检等场景开始，逐步过渡到载人交通，是获得社会接受度的务实路径。

结论

低空经济的浪潮已至。它并非遥远的未来构想，而是正在发生的深刻变革。这场变革的核心，是对城市三维空间资源的重新定义与价值再分配。

从垂直起降场重塑商业地产的价值锚点，到UAM网络改写城市的空间格局，再到庞大的产业集群驱动区域经济的换挡升级，低空经济为城市发展提供了一套全新的方法论和增长引擎。

然而，通往“天空之城”的道路并非坦途。它对城市治理能力提出了前所未有的挑战。从基础设施的立体化规划，到空域管理的数字化革命，再到法律法规的体系化构建和社会共识的精细化营造，每一步都需要前瞻性的视野、系统性的思维和敢为人先的魄力。

那些能够率先将“空中价值”融入城市基因，构建起安全、高效、有序的低空运行体系的城市，无疑将在下一轮的全球城市竞争中，占据最有利的“制空权”。

📢💻 【省心锐评】

低空经济的本质是三维空间资源的再分配。谁能率先定义空中的“游戏规则”与“价值坐标”，谁就能掌握下一轮城市竞争的主动权。